Hiện nay, việc chuyển nhượng (mua bán đất) không có Sổ đỏ xảy ra phổ biến. Rất nhiều thắc mắc của người dân là đất không có Sổ đỏ được phép bán không? Có cách nào mua bán khi không có Sổ mà đúng quy định? Để giải đáp thắc mắc trên của người dân, Luật Hồng Minh xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
1. Điều kiện chuyền quyền sử dụng đất
Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gồm hai trường hợp sau:
+ Thứ nhất: Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp
+ Thứ hai: Không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2014 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Có Giấy chứng nhận…
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định trên, trường hợp đất chưa có sổ đỏ thì không được tiến hành chuyển nhượng cho người khác. Với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước khi chuyển nhượng cần làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu cả hai bên có thiện chí trong việc mua bán thì bên bán cần làm đơn xin cấp sổ đỏ.
Bước 1: Đặt cọc ( không bắt buộc)
Bước 2: Lập và công chứng hợp đồng
Lệ phí trước bạ = 0,5% (mức thu tỷ lệ thuế trước bạ ) x Diện tích đất x Giá đất
+ Diện tích mảnh đất tính trên đơn vị mét vuông
+ Bảng giá đất là bảng giá nêu chi tiết từng m2 đất là bao nhiêu tiền do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
+ Giá trị 0.5% là hệ số phí trước bạ do nhà nước quy định. Như vậy phí trước bạ cao hay thấp phụ thuộc vào giá trị tài sản mà quý khách đang muốn sở hữu. Ví dụ mua căn nhà 1 tỷ thì lệ phí trước bạ quý khách phải đóng là: 5 triệu đồng.
Thuế thu nhập cá nhân= 2% GIÁ TRỊ CHUYỂN NHƯỢNG
3. Xử phạt hành chính khi mua bán đất không có sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 3 Điều 18 nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai. Trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng dất mà vẫn tiến hành chuyển nhượng sẽ bị xử phạt như sau:
” 3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đ ủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.”
4. Những rủi ro khi mua bán đất không có sổ đỏ
Đất không có sổ đỏ tức là đất không hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà theo điều 188 Luật đất đai về điều kiện chuyển nhượng thì phải được cấp Giấy chứng nhận. Nếu mà hai bên vẫn muốn mua bán đất không có sổ đỏ thì những rủi ro có thể gặp phải bao gồm:
Thứ nhất, khi mua bán đất thì hai bên phải làm hợp đồng mua bán và có công chứng. khi không có sổ đỏ thì hai bên không thể tiến hành công chứng hợp đồng mà hai bên chỉ có thể làm hợp đồng mua bán viết tay. Nhược điểm là nếu xảy ra tránh cấp thì hợp đồng viết tay này sẽ bị vô hiệu coi như là không có hoạt động mua bán diễn ra.
Thứ hai, về xác minh nguồn đất. Việc xác minh nguồn đất rất khó khăn khi đất không có sổ đỏ, người mua không thể biết được đất này có phải là đất lấn chiếm hay không, có phải là đất đnag có tranh chấp không?….
Thứ ba, khi bạn muốn thế chấp đất tại ngân hàng để vay một khoản tiền thì việc thế chấp này không thể diễn ra được. Bởi Ngân hàng sẽ không chấp nhận thế chấp một mảnh đất mà không xác định rõ chủ sở hữu là ai và cũng theo quy định của Luật đất đai chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ.
Thứ tư, khó bán lại vì việc mua bán đất đai không có sổ đỏ là bất hợp pháp nên người mua sẽ ngại rủi ro pháp lý từ đất không có sổ đỏ.